Плата от сдачи в наем жилой недвижимости не только приносит доход ее собственнику, но и покрывает расходы, связанные с оплатой услуг ЖКХ.
Некоторые собственники сами оплачивают коммунальные платежи, другие доверяют эту обязанность нанимателям. Необходимо учитывать важные нюансы, чтобы не накопить долг.
Что входит в состав коммунальных платежей
В первую очередь это плата за потребляемые ресурсы, как то: вода, электроэнергия, тепло, газ.
Помимо этого, для пользователей жилых помещений не менее важны такие услуги, как: водоотведение (канализация), лифт, домофон, вывоз мусора, кабельное телевидение, интернет, уборка подъездов и дворов. Не будем забывать и о таких составляющих платы, как взносы на капремонт, а также оплата текущего содержания и ремонта жилья.
За все это собственник жилого помещения в МКД обязан вносить ежемесячную плату, величина которой зависит от наличия (отсутствия) общедомовых и внутриквартирных приборов учета, а также местонахождения жилья.
Ни для кого не секрет, что граждане, установившие приборы учета, платят меньше, исходя из фактического потребления того или иного ресурса.
Те же, кто пренебрег установкой счетчиков, оплачивают поставляемые ресурсы исходя из норматива потребления.
Соответственно при наличии счетчиков расход от месяца к месяцу может меняться, в то время как при их отсутствии плата до очередного пересмотра нормативов будет одинаковой и варьироваться только от числа прописанных в жилом помещении лиц.
Как могут оплачиваться услуги при аренде жилья
Плата за пользование услугами ЖКХ начисляется на собственника жилого помещения, но факт того, кто погашает платежи, принципиального значения не имеет.
Это может делать и собственник, и его наниматель в зависимости от того, какой способ указан в договоре. И здесь допустимы следующие варианты:
• наниматель самостоятельно оплачивает коммунальные услуги по квитанции, а подтверждающий оплату документ передает наймодателю;
• собственник закладывает стоимость услуг в месячную арендную плату и сам платит за жилое помещение.
В первом случае, если в помещении установлены счетчики, нанимателю вменяется также и обязанность по передаче в ресурсоснабжающие организации их показаний. При этом, как следует из содержания ст. 681 ГК РФ, оплата взносов на капремонт является обязанностью наймодателя, а оплата текущего ремонта обязанностью нанимателя.
Таким образом наниматель, если только стороны не договорятся о другом, должен ежемесячно оплачивать текущий ремонт и содержание плюс стоимость потребленных ресурсов.
Разделение платежей не всегда удобно, поэтому многие собственники предпочитают требовать возмещения затрат по оплате услуг ЖКХ.
Как истребовать возмещение
Закладывая стоимость коммунальных услуг в состав арендной платы, важно определиться с тем, как наниматель будет возмещать наймодателю платежи.
Так, некоторые собственники устанавливают фиксированный размер арендной платы, а об оплате нанимателем услуг ЖКХ договариваются устно. Поступать таким образом небезопасно, ведь наниматель может ничего не оплатить, накопить долг, который впоследствии будет взыскать невозможно.
Именно поэтому крайне важно документально зафиксировать порядок возмещения коммунальных платежей. К примеру, в договоре можно прописать, что наниматель обязан ежемесячно передавать показания приборов учета, оплачивать стоимость фактически потребляемых ресурсов и текущего ремонта, а платежки и чеки передавать наймодателю.
Если платежи начисляются по нормативу, целесообразно вычислить примерную ежемесячную стоимость коммунальных услуг и взыскивать ее с нанимателя в фиксированной сумме дополнительно к плате за пользование жилым помещением.
Как считать возмещение
Сумма расходов нанимателя, возмещаемая им по договору, может быть рассчитана одним из следующих способов:
• по стоимости фактически потребленных услуг, определяемой на основании показаний счетчиков;
• в зависимости от площади. Так, например, если в многокомнатной квартире нанимателю выделено только одно помещение, он будет платить за фактически используемую площадь;
• в зависимости от количества проживающих. Такой подход особенно актуален, если плата за жилье начисляется по нормативам.
Документальное оформление
На усмотрение сторон порядок возмещения стоимости коммунальных услуг может регламентироваться:
• непосредственно договором найма. В этом случае арендная плата будет складываться из постоянной величины за пользование помещением и переменной величины, учитывающей расходы на оплату услуг ЖКХ;
• отдельным документом - приложением или договором, в котором будут прописаны все нюансы возмещения стоимости коммунальных услуг.
Если стороны арендных отношений изначально не позаботились о документальном оформлении порядка возмещения стоимости коммуналки, ничто не мешает им заключить по предварительной договоренности дополнительное соглашение, имеющее силу основного договора, в котором будет прописан порядок оплаты коммунальных услуг. При этом менять договор не нужно, достаточно сослаться в допсоглашении на основной документ.
Налоги с оплаты коммунальных платежей
На этот счет Минфин озвучил четкую позицию:
• доход от аренды, равно как и стоимость коммунальных услуг, включенная в арендную плату, налогообложению подлежит. Обусловлено это тем, что оплата коммуналки является обязанностью собственника жилого помещения, поэтому если последний включит эту сумму в арендную плату, придется платить 13% НДФЛ или 4% НПД при наличии статуса самозанятого.
• платежи, рассчитанные на основании показаний приборов учета, исключаются из налогооблагаемой суммы, поэтому если в договоре плата за пользование помещением и плата за фактически потребляемые коммунальные ресурсы разделены, налог можно платить только с арендной платы.
От правильности оформления арендных отношений, в частности, отношений, касающихся оплаты коммунальных услуг, зависит возможность возмещения всех расходов собственника. На усмотрение сторон коммунальные платежи могут возмещаться в составе арендной платы, а могут оплачиваться отдельно от таковой.
Ранее мы рассказывали о благоустройстве территорий объектов образования.
Эксперт: Юлия Тычино
