Не многие наши граждане знают, что могут получить участок земли от государства.
А те, кто слышал о такой возможности, уверены, что не смогут пройти долгую “бюрократическую головоломку” и что их шанс на успех стремится к нулю.
На самом деле процедура оформления земли не такая уж сложная, если разбить ее на отдельные шаги и разложить информацию по полочкам.
Эксперт в области земельного дела Татьяна Нова поделилась стратегиями получения участка от государства, рассказала о потенциальных препятствиях и о том, как их грамотно избежать.
Где найти свободную государственную землю
Каждый гражданин Российской Федерации, достигший 18 лет, имеет право претендовать на получение государственной земли в собственность или аренду. Местоположения участка не зависит от региона регистрации гражданина, однако следует выбирать землю там, куда у вас будет возможность приехать.
Найти участок, который возможно оформить в аренду или в собственность, вы можете самостоятельно, воспользовавшись следующими ресурсами:
- Приложение Kadastr.ru (если вы будете искать землю со смартфона);
- Публичная кадастровая карта (если вы используете компьютер).
Здесь вы сможете найти свободные, неразграниченные земельные участки. Главное – правильно настроить приложение, а именно:
- Перейти в настройки;
- Найти пункт "Слои";
- Выбрать "Космические снимки" и активировать все галочки, в том числе "Красные линии".
Именно эти красные линии на карте обозначают участки, имеющие кадастровый номер и определенные границы, то есть уже сформированные. А значит все, что за их пределами – свободная земля.
При поиске своего будущего участка, сначала определите, для каких целей он вам нужен. Например:
1. Построить собственный жилой дом. Сделать это можно не на любой земле, а только на такой, у которой это позволяет вид разрешенного использования (ВРИ). А именно “ИЖС” или “ЛПХ (личное подсобное хозяйство) на приусадебных”, а также земли СНТ и ДНП со статусом “ведение садоводства” или “дачное строительство”.
Так, земли ИЖС и ЛПХ на приусадебных всегда находятся в населенных пунктах. Именно там и следует их искать на кадастровой карте. В приложении “Kadastr.ru” эти зоны чаще всего отмечены розовым “туманом” (однако, в некоторых случаях он может не отображаться). Если же мы ищем земли СНТ и ДНП, то они находятся вне этого “розового тумана”, то есть – за пределами населенных пунктов.
2. Если вы хотите только заниматься личным подсобным хозяйством без строительства капитального здания, то можете выбрать участки за границами населенного пункта с ВРИ “ЛПХ на полевых”.
Иногда занятые участки могут находиться в собственности публично-правовых образований и стоять на кадастровом учете. На них тоже можно претендовать, если они выставлены на торги или готовятся стать лотом для участия в аукционе. В этом случае администрация определяет условия их аренды или продажи.
Что еще необходимо учитывать для вашего будущего земельного участка:
- Возможно ли провести водопровод, электричество и газ.
- Наличие качественных дорог. Проезд должен оставаться доступным в любую погоду.
- Есть ли инфраструктура (магазины, медицинские учреждения, возможность без проблем добираться до школ, детских садов и работы);
- Есть ли в границах вашего будущего участка зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), так как, например, если через участок будут проходить электросети, то на использование земли будут накладываться ограничения и обременения.
Чтобы быть уверенными, что вы сможете реализовать на участке свои цели, заранее изучите местные правила землепользования и застройки территории, градостроительные карты с ЗОУИТ и генеральный план.
Как оформить участок: стратегии
Существуют разные стратегии оформления земли: так, одни подразумевают участие в аукционе, а другие – предварительное согласование предоставления земельного участка без проведения торгов. Рассмотрим некоторые из доступных процедур:
1. Получение земли без торгов – ЛПХ на полевых
Законодательство позволяет гражданам без торгов получить землю для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) за границами населенного пункта.
Конечно, производить урожай на продажу здесь не получится, ведь цель должна быть личной, а не коммерческой. Построить жилой дом вы тоже не сможете – капитальные здания на таких землях возводить запрещено.
Однако на такой земле можно, например, выращивать продукты для себя и своей семьи. Кроме того, после оформления в аренду допускается выкуп этого участка себе в собственность: либо через 3 года, либо сразу после заключения договора аренды по Постановлению Правительства РФ №629.
Как оформить землю:
1. Найти указанным выше способом свободный участок;
2. Приехать и наглядно увидеть, что собой представляет территория и что ее окружает;
3. Заказать и получить выписку из ЕГРН;
4. Разработать схему КПТ (кадастрового плана территории), отметить там координаты, площадь и границы участка.
На выполнение первых 4 пунктов у вас уйдет около 1-2 недель. Но все будет зависеть от того, сколько вам потребуется времени на выезд к участку и отрисовку схемы КПТ.
5. Подать в местную администрацию схему КПТ вместе с заявлением. Здесь нужно будет ожидать ответа в течение 30 дней.
Если в будущем вы планируете переводить ВРИ этого участка в другой, важно заранее убедиться, что такой перевод допускается законодательством, в частности, местными правилами землепользования и застройки.
2. Предварительное согласование предоставления земельного участка – ИЖС или ЛПХ на приусадебных
В последнем случае (когда ВРИ – ЛПХ на приусадебных) можно не только строить дом, но и заниматься личным подсобным хозяйством, например, выращивать кур, посадить сад или огород.
Как получить такой участок? Для начала так же, как и в предыдущей стратегии, нужно найти неразграниченный земельный участок, нарисовать схему КПТ и подать ее в администрацию вместе с заявлением.
Если вы правильно определили ВРИ, правильно нарисовали схему, определили размеры будущего участка и если он действительно является свободным, то администрация обязана предложить его другим потенциальным претендентам посредством оформления его на извещение.
Для этого схема КПТ публикуется на сайте администрации, на сайте торги.gov.ru и в местной газете.
Что касается сроков, то ко времени поиска участка, подачи заявления и ожидания ответа нужно прибавить еще 2-4 недели на процесс выставления участка на извещение и 30 дней самой публикации.
Если в течение срока публикации на извещении никто не подал заявку на участие в аукционе, то участок предоставляется первому заявителю по предварительному согласованию предоставления земельного участка.
В этом случае человек должен самостоятельно поставить участок на кадастровый учет. Для этого в течение 2 недель кадастровый инженер готовит межевой план и выдает его на диске. Этот диск нужно предоставить в МФЦ для постановки земельного участка на кадастровый учет. Это занимает еще 1 неделю.
После этого нужно подождать 3-4 недели, когда появится кадастровая стоимость земельного участка, а затем подать заявление на подготовку договора аренды. Администрация готовит его в течение 20 дней, после чего договор можно будет подписать.
Однако, если кто-то еще стал претендентом на землю, то начинается следующий этап – администрация ставит участок на кадастровый учет и выводит его на торги, определяя начальную стоимость и шаг аукциона.
Сроки в этом случае могут варьироваться в зависимости от скорости проведения процедур внутри органов власти конкретного муниципалитета. Например, где-то он составит один месяц, в другом месте – до шести месяцев, а при отсутствии бюджета у муниципального органа может достигать и одного года.
В последнем случае вы можете ускорить процесс, предложив администрации самостоятельно финансировать постановку на кадастровый учет земельного участка, который вы хотите приобрести.
При идеальном сценарии, если бюджет есть и участок ставится на кадастровый учет в течение месяца, появляется кадастровая стоимость участка и администрация делает его оценку и определяет первоначально цену, чтобы выставить для подачи заявок на торги. После этого в течение месяца вы можете подать заявку на участие в аукционе.
После объявления даты и времени торгов и определения победителя потребуется еще месяц на подписание и регистрацию договора.
Таким образом, если участок переходит к вам по предварительному согласованию предоставления земельного участка после того, как он был на извещении и никто не подал заявку, то процедура занимает примерно 6-7 месяцев.
Если же земля предоставляется через торги с нуля – потребуется от 32 недель или от 7 месяцев.
Чтобы оформить такой участок в собственность, нужно построить там капитальный жилой дом, зарегистрировать его и подать заявление на выкуп земли. Процент выкупа в каждом регионе свой. Узнать его можно в Постановлении о выкупной стоимости, принятом в вашем субъекте.
3. Процедура оформления земельного участка без торгов – ведение огородничества
В этом случае землю можно оформить в аренду без торгов в населенном пункте и за его границами. Преимущество этой стратегии в том, что арендная плата за такие земли, как правило, не высока.
Однако такие земли можно использовать только для ведения огородничества. Строить жилой дом здесь запрещено.
При этом в некоторых случаях есть возможность перевести ВРИ участка в другой – например, в ИЖС, который позволяет возводить капитальные жилые строения, если это допускается правилами землепользования и застройки.
4. Стратегия получения земельного участка в собственность бесплатно
На землях садового некоммерческого товарищества (СНТ) можно построить дом и зарегистрировать его в качестве жилого, если эти земли имеют ВРИ “ведение садоводства”.
Стратегия привлекательна тем, что получить участок можно без торгов и сразу в собственность бесплатно, если СНТ создано до 2001 года и в нем есть свободные участки.
Для этого нужно:
- Вступить в члены СНТ;
- Обратиться к председателю, чтобы он закрепил свободный участок за вами;
- Внести членские взносы;
- Поставить землю на кадастровый учет;
- Подать в администрацию заявление на оформление земельного участка в собственность бесплатно.
5. ИЖС: покупка или получение в аренду на торгах
Участок для ИЖС, который уже кем-то сформирован, можно приобрести на аукционе. Как это сделать?
Шаг 1. Найти подходящий готовый лот
Чтобы узнать, какие участки доступны, зайдите на сайт торги.gov.ru и найдите там уже имеющиеся лоты, которые предлагаются для участия в аукционе.
Выясните, где расположены указанные на сайте участки, какова их начальная цена и какие условия продажи или аренды. Важно понимать, какой участок вам нужен и для каких целей: размер, расположение, ВРИ, наличие коммуникаций и инфраструктуры и т.д.
Шаг 2. Регистрация
Для участия в аукционе необходимо создать электронную цифровую подпись, зарегистрироваться на площадке, где проводится аукцион, подать заявку, предоставить необходимые документы и внести задаток.
Шаг 3. Участвовать в аукционе в указанную организатором торгов дату и время
Шаг 4. Если вы стали победителем на аукционе – заключить договор
Победитель заключает с администрацией договор, по которому участок перейдет в аренду, и вносит оставшуюся сумму оплаты. Нередко цена бывает существенно ниже рыночной, тем самым привлекая много желающих получить участок.
Шаг 5. Зарегистрировать договор аренды в Росреестре.
Сроки получения участка зависят от того, насколько быстро пройдут торги и какое время займет подписание и регистрация договора. В среднем это может быть 2-3 месяца.
Знание основных стратегий оформления земли помогает значительно экономить время и деньги. Главное – внимательно изучать законодательные нормы и правила и следовать им, чтобы использовать ваш будущий участок для реализации своей мечты о собственном доме или хозяйстве.
Автор: Валерия Кистерная
