Как показывает практика судов, действие исполнительского иммунитета, распространяющегося на единственное жилье должника, давно уже ограничено.
Поэтому крупным должникам стоит знать, в каких случаях можно потерять квартиру, если не платить кредит.
Позиция закона
Основополагающая норма закона по данному вопросу – статья 446 ГПК РФ. Она запрещает арест и реализацию единственного жилища должника, а также земельного участка, на котором это жилище расположено.
Исполнительский иммунитет действует и сейчас. Поэтому судебные приставы по собственной инициативе не накладывают арест на единственное жилье, а ограничиваются вынесением запрета на совершение с ним регистрационных действий.
Аресты накладываются при наличии вступившего в силу решения судебной инстанции, обязывающего должностное лицо наложить арест и передать недвижимость на реализацию.
Совсем другое дело - кредитные организации. Если банк понимает, что заемщик не в состоянии ни при каких условиях погасить кредит, он вправе в порядке судопроизводства обратить взыскание на предмет залога, коим нередко выступает единственное жилье.
Позиция высших судебных инстанций
В практике судов можно найти немало случаев, когда ВС РФ занимал прямо противоположную позицию относительно позиций нижестоящих судебных инстанций. И вот чем руководствовались высшие судебные органы страны: площадь единственного жилья.
По мнению ВС РФ, если площадь единственного жилья более чем удовлетворяет конституционное право должника на жилище, его можно реализовать и за счет вырученных средств погасить задолженность.
Еще в 2021 году КС РФ, проверяя законность положений ст. 446 ГПК РФ и ст. 213.25 ФЗ № 127 от 2002, пришел к выводу о том, что единственное жилье должника при соблюдении определенных условий может быть передано на торги. Одним из условий является необходимость предоставления должнику и его семье взамен утраченного иного жилища площадью не менее нормы предоставления жилья. Однако до настоящего времени законодатель так и не определил эти нормы.
По мнению вышестоящей инстанции, при решении вопроса о передаче единственного жилья на торги суды также должны учитывать следующие моменты:
• проживает ли должник и члены его семьи в единственном жилом помещении при наличии регистрации в другом месте;
• является ли единственное жилье объектом незавершенного строительства;
• находится ли жилье в залоге кредитной организации;
• местоположение единственного жилища (в пределах РФ; за границей; в РФ, но в другом субъекте) и др.
Когда единственное жилье могут реализовать
Есть несколько ситуаций, при которых продажа единственной квартиры возможна в большей или меньшей степени:
1. Жилье находится в ипотеке банка. В этом случае при неисполнении обязательства залоговая квартира с вероятностью 100 % пойдет с торгов. Ипотечная недвижимость - исключение из правила ст. 446 ГПК РФ, допускающее продажу единственного жилья. Аналогичная участь постигнет ипотечную квартиру, если должник обратится в суд за признанием своей несостоятельности.
2. Квартира передана в залог банку в обеспечение обязательства по потребительскому кредиту. Так, некоторые кредитные организации готовы выдавать крупные суммы под залог имущества, в том числе недвижимости. И если единственная квартира передана в залог, а кредит не погашается, банк вправе требовать обращения взыскания на предмет залога.
3. Единственную квартиру можно признать роскошной. Хотя законодательство не дает конкретного определения роскоши, но в индивидуальном порядке единственное жилье большой площадью и значительной кадастровой стоимостью может быть реализовано. В практике, например, есть случай, когда единственное жилье площадью более 400 кв. м. и стоимостью свыше13млн. рублей было лишено исполнительского иммунитета.
Есть ли привилегии у нетрудоспособных должников
Несовершеннолетние дети, неработающие пенсионеры и инвалиды традиционно считаются у нас слабо защищенными слоями населения. И если в социальном плане данные категории поддерживаются государством, то в вопросе взыскания долгов закон непреклонен.
Так, залоговое жилье независимо от того, передано оно в залог по ипотечному или по потребительскому кредиту, при неисполнении взятых обязательств рано или поздно будет выставлено на торги.
И даже если, в единственной квартире прописаны дети, банк будет настаивать на продаже и выселении бывшего собственника (заемщика) и членов его семьи.
Нюансы продажи единственного жилья
Если должник считает, что может выкупить свою квартиру на торгах, то очень ошибается. Закон запрещает прямое участие в торгах как должников, так и их кредиторов. Если имущество не реализуется по предложенной цене, стоимость лота снижается, и объявляются повторные торги.
Имущество, арестованное по решению суда приставами, нереализованное на торгах, предлагается взыскателю, а если их несколько, то всем взыскателям в порядке очередности поступления исполнительных документов. И только если ни один из взыскателей не соглашается оставить имущество за собой, оно передается должнику.
Надо сказать, что в случае продажи квартиры такой сценарий маловероятен. При этом если жилье залоговое, то за счет вырученных от его продажи средств должно удовлетворяться требование именно залогового кредитора, а не всех кредиторов должника.
В большинстве случаев заемщики при неуплате кредитов теряют единственное жилье, если оно находится в залоге у банка.
Однако все чаще вышестоящие судебные инстанции страны склоняются в сторону позиции о необходимости реализации единственного жилья, если оно по качественным и количественным характеристикам превосходит потребности гражданина и его семьи.
Ранее мы рассказывали о строительстве 13 медучреждений Москвы.
Автор: Валерия Кистерная
