Инвестиции в недвижимость были и остаются выгодным вариантом вложения денег. За последний год среди россиян вырос спрос на жилье в ОАЭ.
В чем отличия рынка недвижимости в России и ОАЭ и куда лучше вкладывать средства рассказал эксперт по недвижимости в Дубае, основатель агентства недвижимости Дмитрий Сибилев.
Соотношение цены и качества
Стоимость объекта должна соответствовать его качественным характеристикам. Сравним жилье высокого класса: элитная квартира в центре Москвы стоит около 10000 долларов за квадратный метр, в Санкт-Петербурге – около 7000 долларов. Апартаменты в престижном районе Дубая, например, в Даунтаун могут стоить 8000 долларов за квадратный метр.
При этом качество строительства, отделки и дизайна в ОАЭ как правило существенно выше, чем в Москве и Санкт-Петербурге, где стандарты постройки не всегда соответствуют высокому классу объекта.
Инвестиционный потенциал
В Москве цены на недвижимость продолжают расти. Особенно в престижных районах – Москва-Сити, Арбат, Тверская. Популярен Санкт-Петербург, как культурный центр страны с объектами исторического наследия ЮНЕСКО. Также высокий спрос остается на жилье в Сочи, особенно в элитном сегменте.
Однако тем, кто хочет получать прибыль от сдачи жилья, стоит учесть, что в ОАЭ аренда значительно дороже, чем в России. На практике собственники квартиры в Дубае получают доход в 2-3 раза, чем прибыль с аналогичного объекта в Москве, несмотря на одинаковую стоимость при покупке
За последний год я отмечаю очевидную тенденцию: россияне стали массово скупать квартиры в ОАЭ, так как инвестиционный потенциал страны – один из самых высоких в мире.
Налоги и регистрационные сборы
При покупке жилья в России нужно заплатить пошлину за регистрацию права, нотариальные сборы от 0,5 до 2% цены сделки, а также агентские 3-5%, если объект приобретается через агентство недвижимости.
При продаже жилья менее, чем через 3 года владения, в России взимается налог на доход.
Существенное преимущество Дубая для инвесторов – здесь нет НДФЛ и в случае продажи квартиры НДФЛ платить не придется. Более того, жилье здесь не облагается имущественными налогами.
Однако при купле-продаже недвижимости нужно заплатить регистрационный сбор Департамента земельных ресурсов – около 4% от стоимости объекта. Если апартаменты стоят меньше 500 000 дирхамов, сбор составит 2000 дирхамов, больше 500 000 – 4000 дирхамов. За перевод средств и передачу недвижимости нужно будет заплатить 540 дирхамов.
Также покупатели недвижимости в ОАЭ вносят страховой депозит в качестве гарантии совершения сделки – около 10% стоимости.
При покупке через агентство недвижимости в Дубае агентское вознаграждение составит около 2% от цены сделки.
Ипотека и Payment plan
В Дубае для граждан России доступна ипотека. Кредитными средствами в ОАЭ можно оплатить до 70-85% стоимости квартиры в зависимости от требований конкретного банка к иностранным заемщикам. Ставки варьируются от 6 до 9,5%, а срок ипотеки от 5 до 25 лет.
Для того чтобы банк одобрил иностранцу ипотеку, последний должен застраховать жизнь – это обязательное условие.
Застройщики завоевывают внимание инвесторов и предлагают все более выгодные варианты приобретения жилья еще на стадии строительства. Один из них – payment plan, то есть план выплат. Это рассрочка от застройщика для тех, кто готов купить апартаменты в строящемся здании и подождать сдачи объекта.
Преимущества такого способа покупки – отсутствие процентов и гибкие планы выплат. Вы вносите часть суммы по договору сразу, а остаток отдаете постепенно, в том числе после получения ключей от квартиры.
Часто покупатели пользуются рассрочкой с возможностью переуступки прав новому собственнику. То есть после сдачи объекта они снова его перепродают. Также многие сдают апартаменты в аренду и продолжают вносить платежи, но уже получают доход.
Содержание и обслуживание недвижимости
В России содержание жилья включает оплату коммунальных услуг, в том числе обслуживание общего имущества, уборку и капитальный ремонт.
В Дубае существуют сервисные платежи за содержание всего жилого комплекса. Большая часть апартаментов в Дубае – высокого класса, а климат жаркий, поэтому система кондиционирования есть в каждом доме, а комплексы как правило включают бассейн, тренажерный зал, прогулочные зоны и детские площадки. Поэтому, помимо стандартных услуг, сервисные платежи включают плату за кондиционирование, уход за растениями и газонами, чистку бассейна, охрану, обслуживание площадок и тренажерных залов.
Чем выше класс жилья, тем больше будет сервисный платеж. В среднем расходы за год составляют до 2% от стоимости квартиры.
Стоит ли инвестировать в Дубай сейчас?
Дубай сегодня – одно из самых перспективных мест с возможностью получить высокий доход: можно как перепродавать, так и сдавать квартиры в аренду. Цены на недвижимость растут, а застройщики предлагают все более выгодные условия для покупателей.
Однако, при вложении средств в недвижимость нужно изучить все нюансы, в том числе расходы на заключение сделки, плату за содержание объекта, а также курс валюты, от которого будут зависеть ваши платежи.
Тем, кто располагает небольшим бюджетом я бы порекомендовал начать с инвестиций в России. Затем, увеличив свой доход, “открывать” для себя Дубай. Не стоит вкладывать в иностранную недвижимость единственный капитал, которым вы располагаете.
Если же у вас уже есть высокий бюджет – добро пожаловать в Дубай. Инвестиционный потенциал этого города растет с каждым годом, законодательство остается прозрачным и лояльным для иностранцев, а соотношение дирхама к доллару стабильным. Все это позволяет делать ясные прогнозы для инвесторов и выгодно вкладывать в перспективные объекты.
